Garantia de Obra: Cinco Anos, Dez Anos e Quem Responde por Quê

Imagina o telefonema. Três anos depois de entregares uma casa de banho remodelada, o cliente liga a dizer que os azulejos do duche estão a descolar. Ainda respondes por isso? Em regra, sim, porque a garantia de obra não acaba com a última fatura. O prazo que interessa depende de duas coisas: o tipo de defeito e quem é o cliente.

Este artigo é para quem faz obras e remodelações em Portugal, em nome individual ou com empresa. Explica durante quanto tempo respondes por defeitos e o que muda quando o cliente é um consumidor. Por fim, mostra o que convém deixar registado antes de entregares as chaves.

A regra do Código Civil: cinco anos para obras em edifícios

O ponto de partida é o artigo 1225.º do Código Civil. Aplica-se quando a empreitada tem por objeto a construção, modificação ou reparação de edifícios, ou de outros imóveis destinados a longa duração. Se, nos cinco anos seguintes à entrega, a obra ruir, total ou parcialmente, o empreiteiro responde. O mesmo vale se a obra apresentar defeitos por vício da construção ou por erros na execução. Além disso, responde perante o dono da obra e perante quem lhe comprar o imóvel entretanto.

O prazo pode ser maior, se tiveres combinado outro no contrato. Lá dentro correm dois relógios mais curtos, que são do cliente. Em primeiro lugar, o cliente tem de denunciar o defeito no prazo de um ano. Em seguida, tem de pedir a eliminação do defeito ou a indemnização no ano seguinte à denúncia.

Para trabalhos que não caibam nesta categoria vale a regra geral da empreitada, bem mais apertada. O defeito denuncia-se nos 30 dias seguintes à sua descoberta. Quando o cliente aceitou a obra sem conhecer o defeito, tem um ano a contar da denúncia para exercer os seus direitos. No entanto, não pode exercer nenhum deles depois de dois anos sobre a entrega (artigos 1220.º e 1224.º).

Quando o cliente é consumidor: dez anos para a estrutura

Se o cliente é uma pessoa singular que contrata a obra para fins não profissionais, entra em cena o Decreto-Lei n.º 84/2021. Este diploma está em vigor desde 1 de janeiro de 2022. Foi ele que revogou o Decreto-Lei n.º 67/2003, mas a revogação não apaga os contratos antigos. O artigo 53.º manda aplicar as regras novas sobre compra e venda de bens aos contratos celebrados depois dessa data. Por isso, saber que regime vale para uma obra contratada antes de 2022 é pergunta para um advogado. Em contrapartida, para contratos novos a conta é mais simples: se o teu modelo ainda cita o diploma de 2003, está desatualizado e convém corrigi-lo.

Para imóveis de habitação, o artigo 23.º fixa dois prazos, contados da entrega. São 10 anos para faltas de conformidade em elementos construtivos estruturais e cinco anos para as restantes. O mesmo artigo acrescenta duas regras que pesam mais do que os números. Em primeiro lugar, a falta de conformidade que apareça dentro do prazo presume-se existente no dia da entrega. Assim, fica do teu lado o trabalho de provar o contrário. Em segundo lugar, o prazo suspende-se a partir do momento em que o consumidor te comunica o problema e enquanto estiver privado do uso do bem.

O prazo do cliente para agir

O relógio do cliente para agir também é outro neste regime. O ano para pedir a eliminação do defeito, de que falámos atrás, é do Código Civil. No regime do consumidor, porém, o artigo 25.º diz que os direitos caducam três anos depois da comunicação da falta de conformidade. Esse prazo suspende-se enquanto durar a reparação ou a substituição e durante uma tentativa de resolução extrajudicial do conflito.

Como o regime se aplica às empreitadas

Convém ler estes artigos com uma cautela, porque foram escritos a pensar na venda de imóveis. O decreto-lei chega às empreitadas pelo artigo 3.º, que abrange os bens fornecidos no âmbito de um contrato de empreitada, “com as necessárias adaptações”. A forma como essas adaptações se fazem numa remodelação concreta é matéria para um advogado, não para um artigo. Por isso, para planear, a conta prudente é esta: cinco anos para qualquer obra num edifício, e dez se mexeste em elementos estruturais da habitação de um consumidor. Além disso, a lei não diz aqui o que é estrutural; prevê apenas que o Governo possa aprovar, por portaria, uma lista exemplificativa.

Equipamentos fornecidos e quadro dos prazos

Os equipamentos que forneces e instalas, como um esquentador ou uma torneira, têm prazo próprio no mesmo diploma. São três anos a contar da entrega (artigo 12.º).

O dia da entrega marca o início da responsabilidade

Os prazos de responsabilidade da tabela contam da entrega. Os do cliente para denunciar e para agir, pelo contrário, contam de outros momentos, como a descoberta do defeito, a denúncia ou a comunicação. O Código Civil trata a entrega com cuidado, e aqui o papel principal é do dono da obra. Ele deve verificar o trabalho antes de o aceitar. Se não verificar ou não te comunicar o resultado, a obra considera-se aceite (artigo 1218.º). Em contrapartida, não respondes pelos defeitos que ele conhecia quando aceitou sem reserva, e os defeitos aparentes presumem-se conhecidos (artigo 1219.º).

Esta regra tem limites. Vale para o que era conhecido ou aparente no dia da aceitação. Os defeitos ocultos que apareçam depois, pelo contrário, continuam dentro dos prazos de cima. Além disso, com um consumidor, um auto de entrega sem reservas não elimina, só por si, a presunção do artigo 23.º. Essa presunção diz que a falta de conformidade já existia na entrega. O registo ajuda a provar como a obra ficou, mas não te tira a responsabilidade por um defeito que seja teu.

Por isso, na prática, isto pede três registos simples.

• Um auto de entrega datado e assinado pelos dois, com as reservas que o cliente quiser fazer.
• Fotografias datadas do trabalho acabado, divisão a divisão, e também do que vai ficar tapado: impermeabilizações, tubagens, ligações elétricas.
• A lista dos equipamentos fornecidos, com marca, modelo e fatura do fornecedor, porque a garantia desses bens corre num prazo diferente.

Sem data de entrega escrita, a discussão daqui a quatro anos começa por saber quando é que os cinco anos começaram.

Garantias que prometes por tua conta

O prazo do Código Civil é de cinco anos ou “o prazo de garantia convencionado”. Por isso, se escreves no orçamento “garantia de 10 anos na impermeabilização”, ficas vinculado a isso. O Decreto-Lei n.º 84/2021 chama-lhe garantia comercial. Define-a como um compromisso que existe para além das obrigações legais, nunca em vez delas. Escreve o que cobre, durante quanto tempo e em que condições. Mas não prometas o que o fabricante do material não te garante a ti.

Quando o cliente ligar

• Regista a data da comunicação e pede-a por escrito, porque é ela que marca a denúncia. Com consumidores, além disso, suspende o prazo de responsabilidade e é dela que contam os três anos que o cliente tem para agir.
• Vai ver antes de responder. Um defeito reconhecido por ti equivale a uma denúncia (artigo 1220.º), por isso responde com factos, e não com promessas ao telefone.
• Se o defeito é teu, o primeiro direito do dono da obra, no Código Civil, é a eliminação. Quando se aplica o regime do consumidor, porém, o cliente pode escolher entre reparação ou substituição gratuitas, redução do preço ou resolução do contrato. Só não pode se a escolha for impossível ou constituir abuso de direito (artigo 24.º).
• Se a origem está num subempreiteiro ou num material, junta a tua documentação. Ainda assim, perante o cliente, o contrato é contigo.

O que levar daqui

Cinco anos é o número a ter na cabeça para qualquer obra num edifício. Dez anos entram em jogo para elementos estruturais quando o cliente é um consumidor e a obra é na sua habitação. Aí vale a cautela já referida sobre a forma como o regime se aplica às empreitadas. Na garantia de obra, estes dois prazos de responsabilidade contam da entrega, e a entrega prova-se com papel e fotografias. Por outro lado, os prazos do cliente para denunciar e para agir são outros. No artigo 1225.º, é um ano para denunciar e mais um para pedir a eliminação ou a indemnização. Quando se aplica o regime do consumidor, são três anos a contar da comunicação. Um bom registo não apaga um defeito que seja teu; mostra o que entregaste e quando. Quando a discussão chegar, fala com um advogado antes de responderes por escrito.

A garantia é só uma das obrigações de quem constrói. Se ainda estás a tratar da habilitação para a atividade, vê o passo a passo do registo no IMPIC. Para o resto da casa, das Finanças aos seguros, o nosso guia do trabalhador independente em Portugal junta as peças.