Laudo de Vistoria: O Que Sustenta a Cobrança na Saída do Inquilino

Quase todo mundo do ramo repete que a vistoria de entrada é obrigatória por lei. Na verdade, não é. A Lei do Inquilinato diz, no artigo 22, inciso V, que o locador deve fornecer descrição minuciosa do estado do imóvel — porém apenas “caso este solicite”. Ou seja: o dever nasce do pedido do inquilino, e não de uma imposição automática. Portanto, o laudo de vistoria não protege ninguém por ser obrigatório.

Ele protege por ser prova. Essa diferença define quem recebe e quem discute na saída. Sem registro do estado inicial, a cobrança de reparo vira a palavra de um contra a do outro. Além disso, quem administra carteira sabe onde isso termina: dinheiro parado, caução retida e uma conversa que ninguém queria ter.

O que a lei realmente diz sobre o laudo de vistoria

O artigo 23, inciso III, é o texto que decide a discussão. Ele obriga o locatário a restituir o imóvel “no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal”. Repare na estrutura. A lei cria um padrão de comparação, mas não diz como provar qual era esse estado.

Por isso o laudo é o que preenche esse vazio. O Código Civil segue a mesma lógica. No artigo 569, ele manda devolver a coisa “salvas as deteriorações naturais ao uso regular”. Assim, tanto a lei especial quanto a geral apontam para o mesmo lugar: alguém precisa ter registrado o começo.

Desgaste natural não é dano

Aqui está a fronteira que mais gera atrito na entrega das chaves. Parede amarelada por três anos de uso é desgaste. Furo de bucha, mancha de infiltração não comunicada e rodapé arrancado, por outro lado, não são.

Contudo, essa distinção só funciona se existir referência. Caso o laudo de entrada diga apenas “imóvel em bom estado”, ele não sustenta nada. De fato, é nesse ponto que a maioria das cobranças cai — não por má-fé, e sim por vagueza.

O que derruba um laudo de vistoria na discussão

Alguns defeitos se repetem. Em primeiro lugar, o laudo unilateral, feito só por um lado, sem participação nem ciência do outro. Em segundo, a descrição genérica que não individualiza cômodos e itens. Por fim, o conjunto de fotos sem data, sem legenda e sem ligação com o texto.

Vale uma ressalva honesta sobre jurisprudência. Não localizamos súmula do STJ que fixe, de forma vinculante, quem carrega o ônus da prova quando falta vistoria de entrada. Existe uma tendência consistente nos tribunais estaduais, que aplicam a regra geral do ônus probatório somada ao artigo 23. Tendência, porém, não é lei — e vale tratá-la como interpretação, não como garantia.

Foto com data não é ata notarial

Muita gente vende registro fotográfico com carimbo de aplicativo como se fosse prova definitiva. Não é. O Código de Processo Civil, no artigo 384, prevê a ata notarial: o tabelião atesta a existência e o modo de existir de um fato, e imagens podem constar dela.

Ainda assim, decisões do STJ tratam a ata notarial como prova de força limitada, que se pesa junto com o restante. Consequentemente, nem a ata é bala de prata, nem a foto de celular equivale a ela. Para locação residencial comum, o laudo bem estruturado resolve. Reserve o cartório para imóvel de alto valor ou para caso já litigioso.

Onde a engenharia entra — e onde não precisa entrar

Esta é a fronteira comercial mais mal compreendida do serviço. A ABNT NBR 13752 trata de perícias de engenharia, isto é, do trabalho técnico que investiga causa. Ela não se propõe a reger a vistoria locatícia de rotina, e a Lei do Inquilinato é silente sobre quem deve executá-la.

Os conselhos de engenharia sustentam interpretação mais ampla, com base na Lei 5.194/1966. Trata-se de posição institucional relevante, porém contestada, e não de questão pacificada. Por isso convém ser honesto com o cliente sobre o que se está entregando.

Na prática, a divisão útil é esta: vistoria descritiva de rotina é o volume do mercado e dispensa ART. Já quando a discussão vira causa — por que a laje infiltrou, por que a trinca apareceu —, o caso pede engenheiro com ART e laudo de perícia. Quem carimba tudo encarece o serviço; quem nunca carimba perde a causa técnica. Entre uma coisa e outra, é a leitura do caso que define a margem.

A garantia só se solta na devolução efetiva

O artigo 39 da Lei 8.245 determina que a garantia se estende até a efetiva devolução do imóvel. Vale para as quatro modalidades do artigo 37: caução, fiança, seguro de fiança locatícia e cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento.

Repare que o título de capitalização não está nessa lista, embora o mercado o trate como se estivesse. Além disso, a lei não cita a vistoria como condição de liberação. Contudo, é ela que administradoras e seguradoras usam para fixar a data da devolução. Nesse sentido, o laudo de saída é o gatilho operacional do dinheiro, mesmo sem previsão legal expressa.

Como montar um laudo de vistoria que se sustenta

• Use o mesmo roteiro na entrada e na saída, para que a comparação seja linha a linha.
• Descreva por cômodo e por item, registrando também o que está em bom estado.
• Numere cada foto e vincule-a ao item correspondente no texto.
• Colha assinatura ou ciência documentada das duas partes, e não apenas a sua.
• Registre a data no documento, bem como o momento da entrega das chaves.
• Caso o imóvel seja de alto valor ou já exista atrito, avalie a ata notarial.

Esse conjunto vive melhor num só lugar. Quando o roteiro, as fotos e o histórico do imóvel ficam no mesmo registro do cliente, a vistoria de saída começa pronta; no SendWork cada imóvel carrega o próprio histórico de visitas, em vez de espalhá-lo entre cinco aplicativos e um grupo de mensagens.

Volte agora à frase do começo. A vistoria de entrada não é obrigatória por lei — e é exatamente por isso que vale tanto. Quem a trata como formalidade dispensável entrega ao inquilino a melhor defesa possível: a ausência de referência. Quem a trata como produto entra na conversa de saída com um documento que responde sozinho.

Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991 — Planalto

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