Limpeza Comercial Recorrente: Como Fechar o Contrato, e Por Que Não Como MEI

Limpeza comercial recorrente é a limpeza que uma empresa contrata para acontecer em dias e horários fixos, num escritório, clínica, loja ou condomínio, por um valor mensal combinado em contrato. A frequência pode ser diária, três vezes por semana ou semanal. Para quem presta o serviço, é a receita que se repete todo mês. Duas coisas decidem se esse contrato protege você. A primeira é o que está escrito nele, porque onde ele se cala vale o Código Civil. A segunda é o formato da sua empresa, porque o MEI não pode vender esse serviço.

O que o contrato de limpeza comercial recorrente precisa dizer

Entre duas empresas, a limpeza contratada é uma prestação de serviço regida pelos artigos 593 a 609 do Código Civil. Mas muitas dessas regras só valem quando o contrato não diz outra coisa — e é aí que o contrato escrito faz diferença. Os pontos que mais pesam, cláusula por cláusula:

1. Escopo e frequência. Quais ambientes, que tipo de limpeza (manutenção diária, limpeza pesada semanal, vidros, pisos), em que dias e horários, e o que fica de fora. A Lei 6.019/1974, que regula a prestação de serviços a terceiros, pede no mínimo qualificação das partes, especificação do serviço, prazo quando for o caso e valor (artigo 5º-B).
2. Prazo. A lei não permite fechar um contrato de prestação de serviço por mais de quatro anos (artigo 598). Ou seja, o prazo é escolha sua e do cliente; o que a lei limita é o teto.
3. Aviso prévio. Se o contrato não tem prazo definido e o preço é mensal, qualquer das partes pode encerrá-lo com apenas oito dias de aviso (artigo 599). Se você quer 30 dias para reorganizar a equipe, isso precisa estar escrito.
4. Saída antecipada. Num contrato com prazo certo, vale o artigo 603: o cliente que dispensa o prestador sem justa causa paga o que já venceu. Além disso, deve pagar metade do que seria devido até o fim do prazo. Se preferir uma multa de rescisão fixa, escreva-a no contrato — e confira qual das duas regras o seu documento realmente adota.

Reajuste e pagamento

5. Reajuste. A cláusula de reajuste por índice só pode ter periodicidade anual; um reajuste semestral ou mensal é nulo (Lei 10.192/2001, artigo 2º). A lei aceita índices de preços gerais, setoriais ou de custo de produção. Ela não cita nomes, mas IPCA e IGP-M são índices gerais de preços. Por isso, combinar o índice e a data-base por escrito evita a conversa desconfortável a cada doze meses.
6. Pagamento. Sem cláusula, o cliente paga a retribuição depois do serviço prestado (artigo 597). Então dia de vencimento, forma de pagamento e o que acontece em caso de atraso precisam estar no papel.

A diferença entre um combinado por WhatsApp e um contrato escrito está explicada no nosso artigo sobre contratos escritos e acordos verbais. Para limpeza recorrente, ela é concreta: sem papel, o cliente sai com oito dias de aviso.

Por que o MEI não pode fechar esse contrato

Esse ponto interessa sobretudo a quem começou como MEI e cresceu atendendo empresas. Pela Resolução CGSN nº 140/2018, o MEI não pode realizar cessão ou locação de mão de obra, sob pena de exclusão do Simples Nacional (artigo 112). E a própria resolução define cessão de mão de obra: colocar trabalhadores, inclusive o próprio MEI, à disposição do contratante, nas dependências dele, para serviços contínuos. Contínuos são os que atendem a uma necessidade permanente do cliente e se repetem periodicamente. Portanto, uma limpeza fixa três vezes por semana no escritório do cliente se encaixa nessa definição.

A lei abre uma exceção para o MEI contratado por empresas (Lei Complementar 123/2006, artigo 18-B). Mas ela vale apenas para hidráulica, eletricidade, pintura, alvenaria, carpintaria e manutenção de veículos. Além disso, na lista de ocupações permitidas ao MEI em vigor desde outubro de 2025, a única ocupação geral de limpeza é a de “diarista independente”, enquadrada como serviço doméstico. A atividade de limpeza em prédios e domicílios (CNAE 8121-4/00), por outro lado, não está lá. Isso não torna ilegal uma faxina avulsa feita por um MEI num comércio. Mas um contrato de limpeza recorrente na sede do cliente, em nome de MEI, expõe o prestador à exclusão do regime. Se houver subordinação e horário controlado, o contrato expõe também o cliente a uma relação de emprego.

O formato certo: ME ou EPP no Anexo IV

O formato que a lei prevê para esse serviço é a microempresa ou empresa de pequeno porte. Limpeza e conservação podem ficar no Simples Nacional mesmo com cessão de mão de obra. Nesse caso, a tributação vai pelo Anexo IV, a partir de 4,5 % na primeira faixa de faturamento. O detalhe que muda o preço: no Anexo IV a contribuição patronal ao INSS não está no DAS. Por isso, a empresa recolhe à parte 20 % sobre a folha, mais o RAT. Quem terceiriza serviços para outras empresas também precisa ter capital social mínimo de R$ 10.000,00 se tiver até dez empregados (Lei 6.019/1974, artigo 4º-B). Veja as diferenças entre os enquadramentos em MEI, ME ou EPP e o caminho completo no guia do prestador de serviços no Brasil. Por fim, confirme o seu caso com o contador.

O que o cliente vai reter na sua nota

Empresas que contratam limpeza, conservação ou zeladoria devem reter 11 % do valor bruto da nota para o INSS. Em seguida, devem recolher esse valor em nome do prestador (Lei 8.212/1991, artigo 31). Pela Instrução Normativa RFB nº 2.110/2022, a retenção vale tanto na cessão de mão de obra quanto na empreitada. Além disso, alcança as empresas do Anexo IV do Simples. A retenção deve vir destacada na nota. Você compensa o valor retido quando recolhe as contribuições da sua folha. Mas o valor sai do caixa no mês em que o cliente paga a nota, por isso convém contar com isso no fluxo. Quando a retenção se aplica, como ela deve aparecer na nota e como recuperar o valor estão no guia sobre a retenção de 11 % do INSS na nota.

Você deve o ISS da limpeza (item 7.10 da lista da Lei Complementar 116/2003) ao município onde executa o serviço, não ao da sua sede. Se você atende clientes em cidades vizinhas, a alíquota e as regras de retenção são as de cada uma delas.

Quantas pessoas o contrato pede: a conta de um escritório de 400 m²

Uma referência pública útil para dimensionar a equipe vem do governo federal. São os índices de produtividade que ele adota nas suas próprias licitações de limpeza (Instrução Normativa SEGES nº 5/2017, Anexo VI-B). Eles preveem de 800 a 1.200 m² de piso frio ou carpete por servente, numa jornada de oito horas, e de 200 a 300 m² de banheiros. São parâmetros de contratação pública, não uma regra para o seu contrato, mas dão um ponto de partida defensável.

Um exemplo hipotético: um escritório com 400 m² de piso frio e 30 m² de banheiros, com limpeza de manutenção diária nos dias úteis.

• Piso: 400 m² ÷ 1.200 a 800 m² por jornada = entre 0,33 e 0,5 jornada por visita.
• Banheiros: 30 m² ÷ 300 a 200 m² por jornada = entre 0,10 e 0,15 jornada.
• Total: de 0,43 a 0,65 jornada, ou seja, de 3,5 a 5,2 horas de servente por dia. Em 22 dias úteis, de 76 a 114 horas por mês.

Das horas ao preço mensal

Com esse número de horas, o preço mensal deixa de ser um chute. A conta é: horas do mês × custo da hora, mais produtos e equipamentos, mais o DAS sobre o faturamento. No custo da hora entram o piso da convenção coletiva da sua região, os 20 % de INSS patronal e o RAT, que ficam fora do DAS.

Para comparar, há a tabela pública do Estado de São Paulo para licitações de limpeza (CADTERC, volume 3, versão de janeiro de 2026). Ela usa 750 m² por servente e R$ 8,25 por m² ao mês para pisos frios, com data-base de janeiro de 2025. Para os 400 m² do exemplo, isso daria R$ 3.300 mensais — num contrato público paulista, com todos os custos de um funcionário dedicado.

O resultado do exemplo é um intervalo de horas e um preço que você consegue explicar ao cliente, cláusula por cláusula. Os modelos de preço por m², por diária e por contrato estão no nosso guia sobre quanto cobrar por limpeza comercial. O passo seguinte, montar a carteira, está no artigo sobre negócio de limpeza com receita recorrente.