Como Montar um Negócio de Limpeza com Receita Recorrente e Carteira Fixa

Se você vai limpar casas como diarista, o MEI dá conta. Já um negócio de limpeza que vive de contratos fixos com escritórios, clínicas ou condomínios não cabe no MEI. A limpeza de prédios não está entre as ocupações permitidas ao microempreendedor, e o MEI não pode ceder mão de obra a um cliente de forma contínua. Esse negócio começa como microempresa no Simples Nacional, com a contribuição patronal ao INSS paga por fora. A partir daí, o caminho tem quatro etapas: abrir a empresa certa, faturar o primeiro contrato, contratar a primeira pessoa e manter a carteira.

Duas definições antes de seguir. O MEI, o microempreendedor individual, é um registro simplificado para quem fatura até R$ 81.000 por ano, paga um valor fixo mensal e pode ter no máximo um empregado. Ele só vale para as ocupações da lista oficial, o Anexo XI da Resolução CGSN nº 140/2018. Já o Simples Nacional é o regime de imposto único para micro e pequenas empresas criado pela Lei Complementar nº 123/2006, administrado pelo Comitê Gestor do Simples Nacional. A adesão é opcional, mas, uma vez dentro, as regras de cada anexo valem para você.

O que você vai vender decide o formato do negócio de limpeza

Na lista de ocupações do MEI, a única de limpeza geral é a de diarista independente, ligada a serviços domésticos. Faxineiro não está lá. O código de atividade da limpeza de prédios, o CNAE 8121-4/00, também não. E a Resolução CGSN 140 proíbe o MEI de fazer cessão ou locação de mão de obra (art. 112), que é justamente o que acontece quando a sua equipe limpa as instalações de um cliente de forma contínua. A comparação fica assim:

Em resumo: se a ideia é crescer com contratos fixos, abra logo a microempresa. A lei complementar exclui do Simples quem cede mão de obra, mas abre exceção para vigilância, limpeza e conservação (art. 18, § 5º-H). Por isso, a sua empresa de limpeza pode ficar no Simples, mas no Anexo IV, e o INSS patronal sobre os salários não entra na guia mensal.

Abrindo a empresa, ou saindo do MEI

Microempresa é tamanho, não formato jurídico. Na prática, você escolhe entre empresário individual e sociedade limitada, que hoje pode ter um único sócio. A abertura passa pela Redesim, a rede federal que junta Junta Comercial, Receita, estado e prefeitura num único fluxo: consulta de viabilidade do endereço, inscrição e licenciamento. Desde janeiro de 2026, a empresa nova pede a opção pelo Simples junto com a inscrição no CNPJ, e a opção vale a partir dessa data.

O CNAE certo importa mais do que parece, porque ele define o anexo do Simples, o grau de risco e a alíquota do RAT. Para limpeza geral de escritórios, condomínios e lojas, o código é o 8121-4/00. Se você também vai fornecer portaria, recepção e manutenção num mesmo pacote, o código é outro, o 8111-7/00. Já piscinas, caixas d’água e dutos ficam no 8129-0/00. Depois do CNPJ, vem a inscrição na prefeitura: o ISS da limpeza é devido no município onde o serviço é feito. O guia sobre ISS e inscrição municipal mostra esse passo.

Duas regras da lei da terceirização

Quem presta serviço a terceiros também responde à Lei nº 6.019/1974. Ela exige registro na Junta Comercial e capital social de pelo menos R$ 10.000 para empresas com até dez empregados (art. 4º-B). Além disso, ela impede que a sua empresa seja contratada por alguém para quem você trabalhou como empregado, ou sem vínculo, nos últimos 18 meses, salvo se você for aposentado (art. 5º-C). Portanto, se o plano é sair do emprego e limpar para o antigo patrão, faça a conta do prazo antes.

Se você já é MEI, incluir o CNAE 8121-4/00 no CNPJ já conta como comunicação de saída do MEI (Resolução CGSN 140, art. 115). O mesmo vale quando o faturamento passa do limite. O guia sobre MEI, ME ou EPP explica as datas em que cada mudança começa a valer.

O primeiro contrato e a primeira nota

Quando o cliente é uma empresa, ele retém 11% da sua nota para o INSS, porque limpeza e conservação estão na lista de serviços com retenção da Lei 8.212. Esse valor é uma antecipação da sua contribuição, não uma perda, e o guia sobre a retenção de 11% do INSS na nota mostra como recuperá-lo. As cláusulas que todo contrato recorrente precisa ter estão no guia de limpeza comercial recorrente. Já o preço por metro quadrado ou por visita fica no guia de quanto cobrar por limpeza comercial.

A primeira contratação

O salário de quem limpa não é o mínimo nacional por padrão. Ele vem da convenção coletiva de trabalho do seu estado ou município. A CCT é o acordo entre o sindicato das empresas de asseio e conservação e o dos trabalhadores, registrado no Ministério do Trabalho, e ela obriga as empresas da categoria naquele território (CLT, art. 611). Além do piso, ela costuma fixar vale-alimentação e outros benefícios. Por isso, leia a CCT antes de fechar o preço do primeiro contrato, não depois.

Depois, o registro. Os dados do empregado vão para o eSocial, o sistema digital do governo onde todo empregador informa admissões, folha, INSS e FGTS, até o dia anterior ao início do trabalho. Sobre a folha incidem 8% de FGTS e, na limpeza, os 20% de INSS patronal mais o RAT, fora do Simples. O guia do primeiro funcionário no eSocial mostra o cadastro passo a passo.

Segurança: o PGR não é opcional na limpeza

A NR-1, norma do Ministério do Trabalho, obriga todo empregador a ter um Programa de Gerenciamento de Riscos, o PGR, com inventário de riscos e plano de ação. Micro e pequenas empresas de grau de risco 1 e 2 sem exposição a agentes químicos, físicos ou biológicos ficam dispensadas. Só que a limpeza em prédios é grau de risco 3 pela NR-4, fora da dispensa. Ou seja, a sua empresa precisa do PGR desde a primeira contratação. Se a equipe trabalha nas instalações do cliente, o programa dele e o seu precisam conversar.

A NR-6, por sua vez, manda fornecer os equipamentos de proteção individual de graça, treinar o uso, registrar a entrega e trocar o que estragar. E fique atento a um ponto: a limpeza de banheiros públicos ou coletivos de grande circulação pode gerar adicional de insalubridade em grau máximo (Súmula 448 do TST). Isso é decidido caso a caso, com laudo, mas precisa entrar na conta de um contrato com shopping, rodoviária ou escola.

Um exemplo com os números de 2026

Exemplo hipotético. Ele usa a convenção coletiva de Roraima só como ilustração, e o piso da sua região está na CCT do seu estado ou município. Uma microempresa recém-aberta, com CNAE 8121-4/00 e no Simples, contrata uma auxiliar de limpeza em tempo integral para atender um escritório com contrato mensal.

• Piso da auxiliar de limpeza na CCT de Roraima de 2026: R$ 1.636,02. O mínimo nacional é R$ 1.621,00.
• INSS patronal de 20%: R$ 327,20. RAT de 3%: R$ 49,08. FGTS de 8%: R$ 130,88.
• Subtotal mensal: R$ 2.143,19.
• Vale-alimentação da CCT, R$ 30 por dia trabalhado, supondo 22 dias: R$ 660,00. Benefício social da CCT, parte da empresa: R$ 6,50.
• Total por mês: cerca de R$ 2.809,69, antes do décimo terceiro, das férias, do vale-transporte, dos uniformes, dos equipamentos e dos produtos.

Agora o lado da nota, com um valor de contrato só ilustrativo, não um preço de mercado. Numa nota mensal de R$ 6.000, o Simples na primeira faixa do Anexo IV dá R$ 270. O cliente retém R$ 660 de INSS, mais do que os R$ 376,28 de INSS patronal e RAT dessa folha, e a diferença volta por compensação ou restituição. Ou seja, o contrato fecha a conta só quando o preço cobre os R$ 2,8 mil da folha, os custos que ficaram fora da lista e a margem. E o décimo terceiro tem data certa para sair do caixa, como mostra o guia das duas parcelas do décimo terceiro.

Como conquistar e manter a carteira fixa

O guia do Sebrae sobre serviços de conservação e limpeza aponta condomínios, clínicas, escolas, prédios comerciais e coworkings como os públicos do setor. Segundo o mesmo guia, a maior parte dos contratos chega por indicação ou contato direto. Como fatores de sobrevivência, ele cita gestão eficiente, cuidado com a qualidade do serviço e uma equipe bem treinada.

Na prática, isso significa que cada cliente atendido bem vira a próxima indicação. Mantenha a mesma equipe no mesmo cliente sempre que puder, use uma lista de tarefas por ambiente e registre cada visita. Quando o síndico pergunta se a limpeza da garagem foi feita, a resposta está no registro, e não na memória de alguém. Com a empresa aberta no formato certo, a CCT lida, o PGR pronto e esse registro funcionando, o segundo e o terceiro contratos se somam ao primeiro sem recomeçar do zero. Para ver onde cada uma dessas obrigações entra no caminho do MEI à empresa, consulte o guia do prestador de serviços no Brasil, de MEI a empresa.