Obras no Condomínio: Quem Aprova o Teu Orçamento e Quando Podes Começar

Quem te pode dizer «avança» numa obra nas partes comuns de um prédio? Nas obras no condomínio, a resposta depende do tipo de trabalho. A manutenção prevista no orçamento anual, o administrador encomenda sozinho. Uma reparação maior, fora desse orçamento, precisa de uma deliberação da assembleia de condóminos e da ata aprovada, e o teu orçamento costuma ser um de três. Uma inovação, como um elevador novo, pede maiorias especiais. Numa urgência verdadeira, o administrador pode avançar e pedir a ratificação depois. Por isso, antes de comprares material, convém saberes em qual destes casos estás.

As regras estão no Código Civil, nos artigos sobre a propriedade horizontal, revistos pela Lei n.º 8/2022 com efeitos desde 10 de abril de 2022. As atas e o fundo comum de reserva estão no Decreto-Lei n.º 268/94. É lei obrigatória, aplicada pelos tribunais, e o regulamento do condomínio só a pode afastar onde o código o permite. São partes comuns, entre outras, o telhado, a estrutura e as paredes mestras, as entradas e escadas e as instalações gerais de água, eletricidade e gás. A canalização dentro de um apartamento já não é.

Manutenção prevista no orçamento: o administrador encomenda sozinho

Em janeiro, a assembleia aprova as contas do ano anterior e o orçamento de despesas do ano seguinte (artigo 1431.º). A partir daí, cabe ao administrador cobrar as receitas e fazer as despesas comuns (artigo 1436.º, n.º 1, alínea d). Limpar as caleiras, rever o quadro elétrico geral ou afinar a porta da entrada são trabalhos que podes fazer com uma simples ordem do administrador. Pede-a por escrito, por e-mail, em nome do condomínio.

O código não define o que é conservação ordinária ou extraordinária. A linha que este artigo usa é prática: o que está no orçamento aprovado é despesa aprovada. O que fica de fora vai à assembleia. Confirma também quem tens à frente. O administrador pode ser um condómino ou uma empresa de gestão de condomínios, é eleito pela assembleia e o mandato dura, em regra, um ano (artigo 1435.º). A ata que o elegeu é a prova de que pode encomendar em nome do prédio.

Obra fora do orçamento: a assembleia decide e o teu orçamento é um de três

Para obras de conservação extraordinária ou para inovações, o administrador tem de apresentar pelo menos três orçamentos de diferentes proveniências (artigo 1436.º, n.º 2), salvo se o regulamento ou a assembleia decidirem de outra forma. O teu orçamento entra nessa comparação, e quem decide é a assembleia. Uma deliberação comum precisa da maioria dos votos, contados pela permilagem de cada fração. Se faltar gente, a segunda reunião, uma semana depois, decide por maioria dos presentes, desde que tenham pelo menos um quarto do valor do prédio (artigo 1432.º).

Conta com o calendário. A convocatória sai com 10 dias de antecedência, por isso, entre entregares o orçamento e haver decisão, passam facilmente duas a três semanas. E a decisão só produz efeitos quando a ata for aprovada (artigo 1.º, n.º 3, do Decreto-Lei n.º 268/94). Tu não tens direito legal a consultar a ata, porque a lei dá esse direito aos condóminos. Por isso, põe no contrato que recebes uma cópia ou um extrato com o orçamento escolhido, o valor e a forma de pagamento. Depois disso, o administrador tem 15 dias úteis para executar a deliberação, salvo outro prazo fixado pela assembleia.

Fica um risco pequeno. Um condómino que votou contra pode contestar a deliberação: tem 10 dias para pedir uma assembleia extraordinária e, se não a pedir, 60 dias para ir a tribunal (artigo 1433.º). Raramente trava uma obra comum, mas é mais uma razão para alinhar o início dos trabalhos com o administrador.

Inovações: elevador, painéis solares ou outra cor na fachada

Uma inovação é uma obra que acrescenta algo que o prédio não tinha. Precisa da maioria dos condóminos, e essa maioria tem de representar dois terços do valor do prédio (artigo 1425.º, n.º 1). Há exceções para baixo. Num prédio com pelo menos oito frações, um elevador ou o gás canalizado bastam com a maioria do valor. E, desde 1 de julho de 2026, a Lei n.º 29/2026 permite aprovar por maioria simples os painéis solares partilhados para autoconsumo, as UPAC. Se és eletricista e orçamentas uma UPAC no telhado de um prédio, a votação ficou mais fácil.

Os pintores têm uma regra própria. Repintar a fachada na mesma cor é conservação. Mudar a cor ou o revestimento mexe na linha arquitetónica e precisa de autorização prévia da assembleia, aprovada por dois terços do valor total do prédio (artigo 1422.º, n.º 3).

Urgência: quando o administrador avança sem assembleia

O administrador pode intervir em todas as situações de urgência, mas tem de convocar logo uma assembleia extraordinária para ratificar o que fez (artigo 1436.º, n.º 1, alínea r). Se ele faltar ou estiver impedido, qualquer condómino pode mandar fazer as reparações indispensáveis e urgentes (artigo 1427.º). A lei diz o que conta como urgente: reparar, num curto prazo, defeitos nas partes comuns que possam causar ou agravar danos a qualquer momento, ou pôr pessoas em risco.

Uma infiltração ativa do telhado para um apartamento, um elemento solto da fachada sobre a rua ou uma avaria no quadro comum são casos típicos. Na prática, limita o trabalho urgente a parar o dano e a pôr o local em segurança. A reparação definitiva entra noutro orçamento, que segue para a assembleia como qualquer obra extraordinária. Assim, a fatura da urgência fica fácil de ratificar, e o resto não fica pendurado numa autorização que ninguém deu.

Antes de começar: o aviso à câmara

A reparação de um telhado ou de uma fachada, sem mudar o aspeto do prédio, é uma obra de conservação e continua isenta de licença. Mas desde 1 de outubro de 2026, com a revisão do Regime Jurídico da Urbanização e da Edificação pelo Decreto-Lei n.º 108/2026, há um passo novo. Até cinco dias antes do início, o promotor da obra informa a câmara municipal e indica quem a vai executar. Também afixa um aviso no local, visível da rua (artigo 80.º-A). Numa obra comum, o promotor é o condomínio, através do administrador. Só as obras de conservação feitas exclusivamente no interior do edifício ficam dispensadas deste aviso.

Não encontrámos na lei uma exceção para urgências, por isso, numa reparação exterior urgente, o administrador deve falar com a câmara. E, se a obra implicar retirar azulejos da fachada, precisa de licença. Pergunta ao administrador se o aviso foi feito antes de marcares a equipa para o primeiro dia.

A quem passas a fatura e como recebes

A fatura vai em nome do condomínio, com o número de pessoa coletiva dele, e não em nome do administrador nem de um condómino. A lei obriga a pôr esse número quando o cliente o pede, e o administrador vai pedi-lo, porque presta contas à assembleia. Um condomínio de habitação, que só administra as partes comuns, não é sujeito passivo de IVA, segundo uma informação vinculativa da AT de 2025. Por isso, não há autoliquidação, e liquidas tu o IVA. Um condomínio de escritórios ou que aluga o telhado a uma operadora pode ser diferente. Nesse caso, confirma com o teu contabilista.

A taxa pode ser de 6%. A AT aceita que um condomínio beneficie da verba 2.27 do Código do IVA quando a obra é uma empreitada num prédio de habitação, com a regra dos 20% para os materiais. Ficam de fora a manutenção isolada de elevadores, as fechaduras, as limpezas e os jardins, que levam 23%. O artigo sobre o IVA a 6% na construção explica a regra dos materiais.

Quanto ao pagamento, a lei não fixa adiantamentos: é matéria do teu contrato. Mas o dinheiro do condomínio vem das quotas, do fundo comum de reserva ou de uma quota extra, e quem decide usar o fundo é a assembleia (artigo 4.º do Decreto-Lei n.º 268/94). Assim, um plano de pagamentos que acompanhe as prestações aprovadas na ata tem mais hipóteses de ser cumprido a horas.

Um exemplo de como fechar a obra

Um caso ilustrativo junta estas peças. A administradora liga a dizer que a assembleia de quinta aprovou o teu orçamento de 8 400 euros para impermeabilizar o terraço de cobertura. Antes de encomendares a tela, pedes três coisas por e-mail. Primeiro, o extrato da ata aprovada, com o valor e a forma de pagamento. Depois, o nome e o número de pessoa coletiva do condomínio para a fatura. Por fim, a confirmação de que a câmara foi informada do início dos trabalhos com cinco dias de antecedência. Combinas o primeiro pagamento para a data em que entra a primeira prestação da quota extra e marcas o início só depois disso.

Guarda a ata com o resto do processo da obra, porque também te serve depois da entrega: a garantia de obra conta a partir daí, e o condomínio é o dono da obra. É comum o administrador pedir também o comprovativo do teu seguro de responsabilidade civil antes de entrares nas partes comuns. Para enquadrar estas obrigações no resto da tua atividade, lê o guia do trabalhador independente em Portugal.